Steuerfreiheit des Familienheims (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a – 4c ErbStG) – Vorsicht bei Renovierungsarbeiten

Für den Erwerb eines Familienheims von Todes wegen gilt für Ehegatten und Kinder eine vollständige Steuerbefreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a – 4c ErbStG). Wohingegen diese bei Ehegatten sowohl bei Erwerb von Todes wegen als auch bei Schenkungen unter Lebenden gilt, findet die Vorschrift bei Kindern nur bei einem Erwerb von Todes wegen Anwendung. Das Finanzgericht Münster hat diese in der Rechtsprechung häufig diskutierte Vorschrift erneut unter die Lumpe genommen.

Die Steuerbefreiung für das Familienwohnheim unterliegt strengen Bedingungen – u.a. der unverzüglichen Selbstnutzung, welche dringend zu empfehlen ist, um die Steuerbefreiung nicht zu gefährden; ansonsten sind die Gründe für die Verzögerung exakt zu dokumentieren.  Das Finanzgericht Münster hat erneut festgehalten, dass eine unverzügliche Selbstnutzung innerhalb eines Zeitraumes von sechs Monaten nach dem Eigentumsübergang stattzufinden hat. Nichtsdestotrotz ist die Steuerbefreiung gem. § 13 Abs. 1 Nr.  4a – 4c ErbStG für die Praxis von großer Bedeutung: Grund dafür ist die Möglichkeit einer erheblichen Steuerersparnis.

Die seit 01.01.1996 geltende Befreiungsvorschrift für das Familienheim ist durch ständige Rechtsprechung geprägt. Aufgrund der Tatsache, dass es sich hierbei um eine sachliche Befreiungsvorschrift handelt, wird sie weder auf den persönlichen Freibetrag angerechnet, noch wird der begünstigte Erwerb des Familienheims mit weiteren Erwerben nach § 14 ErbStG zusammengerechnet.
Seit der letzten Erbschaftsteuerreform ist die Befreiungsvorschrift für das Familienheim jedoch in den Blickwinkel des Verfassungsrechts gerückt. Bedenken werden u.a. hinsichtlich der unbegrenzten Höhe geäußert, was in einer sehr engen Auslegung des § 13 Abs. 1 Nr.4a bis 4c ErbStG resultiert.

Die Steuerbefreiung kommt nur in Betracht, wenn der Erwerber das Familienheim unverzüglich selbst nutzt. Jene Selbstnutzung liegt vor, wenn der Wille, die Immobilie selbst zu nutzen, besteht und sich dieser auch anhand äußerer Tatsachen feststellen lässt. Dieser Fakt lässt weniger Raum für Auslegung.

In einem vor dem FG Münster geführten Verfahren (3 K 3184/17 Erb) ging es um die Frage wann die Selbstnutzung unverzüglich ist. Nach ständiger Rechtsprechung liegt dies grds. vor, wenn der Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Eigentumsübergang stattfindet. Im o.g. Streitfall musste die Immobilie jedoch vorerst entrümpelt und geräumt werden; zusätzlich mussten Feuchtigkeitsschäden entfernt werden. Schlussendlich resultierten die durchzuführenden Arbeiten in einer dreijährigen Renovierungsphase. Das Finanzgericht betonte, dass der Kläger die Gründe zur verzögerten Selbstnutzung zu vertreten habe. Dafür ist eine genaue Dokumentation und eine gute Begründung essentiell, denn es wird auch geprüft, ob ggfs. andere Baumaßnahmen in Frage gekommen wären, welche zu einer schnelleren Beendigung der Sanierungsarbeiten geführt hätten. Nach Auffassung des FG Münster lagen in diesem Fall andere Möglichkeiten vor, den Schaden beheben, sodass die Verzögerung dem Kläger zuzurechnen sei und die Steuerbefreiung damit versagt wurde.

Zur Fortbildung des Rechts wurde die Revision beim BFH (AZ II R 46/19) mit folgenden Fragen zugelassen:

• Kann der Erwerb eines Familienheims von der Erbschaftsteuer befreit sein, wenn der Erbe das Objekt erst nach einer dreijährigen Renovierungsphase bezieht?
• Wie ist die Voraussetzung der Selbstnutzung auszulegen, wenn ein Umzug im herkömmlichen Sinn nicht erforderlich ist, weil zwei Doppelhäuser zu einem verbunden werden, von denen eine Hälfte vom Erben bereits bewohnt war?

Eine Entscheidung des BFH bleibt abzuwarten. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung informieren.

Um die begünstigte Übertragung in Anspruch zu nehmen empfehlen, wir Ihnen einen unverzüglichen Einzug in die Immobilie, da erneut bestätigt wurde, dass die Auslegung der Steuerbefreiung sehr eng vorgenommen wird.